В России планируется ввести запрет на рекламу недвижимости без уточнения её статуса, будут ли продаваемые объекты жилыми или нет. Нарушителей этого нового правила ожидают штрафы в размере до 500 000 рублей. Этот законопроект планируется представить в Госдуму в ближайшее время, и информация о нем была предоставлена “Известиям”.
На данный момент в рекламе недвижимости часто отсутствует указание на статус объекта, в частности, апартаментов. Как отмечает Светлана Разворотнева, зампредседатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ, часто бывает, что граждане приобретают апартаменты, полагая, что это жилое помещение, но законодательство не признает апартаменты жильем. Поэтому они часто стоят значительно дешевле, примерно на 15-30%, чем квартиры.
Однако владельцы апартаментов не могут зарегистрироваться по месту жительства и использовать социальную инфраструктуру, такую как детские сады в том районе, где находятся их апартаменты. Тарифы на жилищно-коммунальные услуги в апартаментах выше, чем в обычных жилых помещениях, и составляют около 15-20%. Ставка налога на недвижимость для апартаментов также выше, около 2%, в то время как для квартир она составляет всего 0,1%.
Кроме того, законы, регулирующие поведение в жилых помещениях, не распространяются на апартаменты, включая правила по тишине и другие. Эта ситуация приводит к жалобам граждан, которые задают вопрос, почему им не разрешено использовать общественные службы и медицинские учреждения по месту проживания, а также почему их счета за ЖКУ так высоки. Согласно словам Светланы Разворотневой, часто граждане обнаруживают, что приобрели апартаменты, которые не являются жильем, и вот отсюда и возникают все эти проблемы.
Проблема с определением статуса апартаментов существует уже много лет и вызывает затруднения как для государства, так и для покупателей. Экатерина Ломтева, генеральный директор “Ricci Жилая недвижимость”, подчеркивает, что в законодательстве отсутствует определение “апартаментов”, однако есть определения “жилых и нежилых помещений”. Она также отмечает, что в договорах о долевом участии (ДДУ) должно быть явно указано, что продается нежилое помещение.
Тем не менее, на практике часто встречаются договоры, в которых указывается “жилые апартаменты” или “апартаменты – нежилое помещение для проживания”, что может ввести покупателей в заблуждение, заставляя думать, что они покупают жилье. Качество таких договоров и соглашений иногда оставляет желать лучшего, их проверяют только нотариусы, но они не требуют нотариального удостоверения. Кроме того, нередко сами покупатели не читают контракты, и продавцы могут акцентировать внимание только на преимуществах владения апартаментом, умалчивая о недостатках, по словам Иоланты Овчинниковой, гендиректора УК “Мосс Развитие” и члена подкомитета ТПП РФ. Также, продавцы могут заверять покупателей, что “в будущем апартаменты обязательно будут признаны жильем”, что усиливает сомнения у покупателей, поскольку власти регулярно поднимают этот вопрос.
Почему апартаменты не были признаны жилыми помещениями
Попытки установить юридический статус апартаментов и апарт-комплексов начались в России с 2016 года. В то время Министерство строительства предложило приравнять их к жилым квартирам в многоквартирных домах. Этот законопроект был представлен в Госдуму в 2018 году, но не прошел даже обсуждение в парламенте из-за возражений Верховного суда и Министерства экономического развития.
В 2019 году в комитете Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям было предложено временно разрешить регистрацию в апартаментах. Однако этот вопрос так и остался без решения.
В 2020 году заместитель министра строительства Никита Стасишин заявил о необходимости запретить строительство апартаментов в России и законодательно признать жилым уже построенные объекты. Наконец, в 2021 году в Госдуму был представлен новый законопроект, который предлагал ввести новую категорию недвижимости – “многофункциональные здания”, а апартаменты в них должны были приравниваться к жилым помещениям. Однако это правило распространялось только на новые строения, и уже существующие апартаменты оставались вне этой категории, как следует из текста законопроекта.
Тем не менее, этот документ также не прошел даже первое чтение, так как спикер Госдумы Вячеслав Володин отправил его на доработку непосредственно на пленарном заседании. С тех пор ситуация не изменилась.
Светлана Разворотнева сообщила, что в Госдуме была создана рабочая группа для разработки законопроекта, но до сих пор депутатам не удалось найти решение. Например, в предложении говорится о возможности размещения в одном здании как апартаментов, так и жилых помещений, которые могут менять свой статус. Однако законодателям до сих пор не удалось уладить вопрос о том, как определить необходимое количество мест в социальных учреждениях.
Александр Якубовский, член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ, отметил, что необходимо искать более радикальное решение в отношении апартаментов. В настоящее время такие помещения строятся с уменьшенными требованиями к качеству и безопасности, не обеспечиваются социальной инфраструктурой, и граждане, проживающие в них, не регистрируются миграционно.
Представители Министерства строительства сообщили, что им не поступала последняя инициатива депутатов, и была создана рабочая группа для дальнейшей разработки законопроекта о апартаментах, в которую входят представители Госдумы, Правительства Москвы, МВД России, Министерства строительства России и Росреестра.